Kat Mülkiyeti Kanunu

634 sayılı Kanun neyi düzenler? — Madde 1–3

Kat Mülkiyeti Kanunu; bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet haklarını, ortak alanların kullanımını, maliklerin hak ve borçlarını ve ana taşınmazın yönetimini düzenler. Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapının ayrı ayrı kullanılabilen bölümleri üzerinde kurulur; kat irtifakı ise yapılacak veya yapılmakta olan yapıda ileride kurulacak kat mülkiyetine esas olur. Apartman, villa yerleşimi veya site için uygulanacak yönetim düzeni belirlenirken tapu kayıtları, onaylı proje, yönetim planı ve varsa toplu yapı niteliği birlikte incelenmelidir.

Ortak yerler ve kullanım hakkı — Madde 4 ve 16

Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, genel girişler, merdivenler, asansörler, çatılar ve ortak tesisatlar kanunda sayılan ortak yerlere örnektir. Bir yerin ortak alan mı yoksa bağımsız bölüme ait eklenti mi olduğu yalnızca fiilî kullanımına bakılarak belirlenemez; tapu ve proje kayıtları da önemlidir. Ortak yerleri kullanma hakkı, diğer maliklerin haklarını engelleyecek şekilde kullanılamaz. Otopark, bahçe veya havuzun kullanım düzeni de bu belgeler ve ilgili kurul kararları çerçevesinde değerlendirilir.

Yönetim planı neden önemlidir? — Madde 28

Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanım amacını ve şeklini, yönetici ile denetçi ücretlerini ve diğer yönetim esaslarını düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Plan, kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Genel kural olarak yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için özel hükümler bulunduğundan, bu oran her siteye doğrudan uygulanmamalıdır.

Maliklerin ve kullanıcıların yükümlülükleri — Madde 18–19

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken dürüstlük kurallarına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yönetim planına uygun davranmakla yükümlüdür. Bu kullanım yükümlülükleri kiracılar ve bağımsız bölümden sürekli yararlananlar için de geçerlidir. Gürültü, ortak geçişlerin kapatılması veya ortak alanların kişisel kullanıma ayrılması gibi durumlar bu çerçevede değerlendirilir. Her malik, kusuruyla ana taşınmaza veya diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan sorumludur.

Aidat ve ortak giderler nasıl paylaşılır? — Madde 20

Malikler arasında başka türlü bir anlaşma bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılınır. Sigorta, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi diğer giderler ise arsa payı oranında paylaşılır. Dolayısıyla her giderin mutlaka eşit veya mutlaka arsa payıyla dağıtılacağı söylenemez. Paylaşımda yönetim planı, geçerli anlaşmalar, giderin niteliği ve varsa özel mevzuat birlikte dikkate alınmalıdır.

Kullanılmayan ortak alan için ödeme gerekir mi? — Madde 20 ve 22

Ortak yer veya tesisi kullanmamak, kullanım hakkından vazgeçmek ya da bağımsız bölümün konumu nedeniyle ihtiyaç duymamak, tek başına gider ve avans payını ödememe hakkı vermez. Ödenmeyen gider ve avans payları için kanunda aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ve yasal takip imkânı düzenlenmiştir. Kiracının kanuni müşterek ve müteselsil sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi, yönetime karşı kanundan doğan sorumlulukları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Olağan ve olağanüstü toplantılar — Madde 29

Kat malikleri kurulu, yılda en az bir defa yönetim planında belirtilen zamanda; zaman belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayında toplanır. Toplu yapılarda kanun, en geç iki yılda bir toplantı esasını ve yönetim planına ilişkin özel düzenlemeyi içerir. Önemli bir neden varsa yönetici, denetçi veya maliklerin üçte birinin istemiyle olağanüstü toplantı yapılabilir. Bu çağrıda toplantı nedeni belirtilmeli ve en az on beş gün önceden kanundaki bildirim usulüne uyulmalıdır. İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de gösterilmelidir.

Toplantı ve karar çoğunluğu — Madde 30

İlk toplantıda kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı aranır ve kararlar oy çoğunluğuyla alınır. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı, ilk toplantıdan en az yedi ve en çok on beş gün sonra yapılır; burada genel karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Ancak kanunun belirli işlemler için öngördüğü özel çoğunluklar korunur. Örneğin ikinci toplantıda bulunulması, yönetici seçimi veya yönetim planı değişikliğinin özel çoğunluk şartlarını ortadan kaldırmaz.

Oy kullanma, vekâlet ve karar defteri — Madde 31–32

Her malik, arsa payından bağımsız olarak bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için oy kullanabilir; fakat toplam oyların üçte birinden fazlasına sahip olamaz. Vekâleten oy kullanımında kanuni sınırlar vardır: bir kişi oyların yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Kararlar noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır; aykırı oy kullananların gerekçesi de belirtilir.

Yönetici seçimi ve görevleri — Madde 34–36

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana taşınmazda yönetici atanması zorunludur. Yönetim, maliklerin arasından veya dışarıdan seçilen bir kişiye ya da üç kişilik yönetim kuruluna verilebilir. Yönetici, bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Görevleri arasında kurul kararlarını uygulamak, bakım ve koruma tedbirlerini almak, ödemeleri takip etmek, toplantıya çağırmak, karar ve gider belgelerini saklamak bulunur. Asansörlerin aylık bakım ve yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırılması da kanunda düzenlenen görevlerdendir.

İşletme projesi ve 2026 düzenlemesi — Madde 35 ve 37

İşletme projesi; bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her malike düşen tahmini payı ve avans tutarını gösterir. 7579 sayılı Kanun ile 2026 yılında değiştirilen hükümlere göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar; bu proje imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilerek en geç üç ay içinde kurulun aynen veya değiştirerek onayına sunulur. Yürürlüğü devam eden bir proje varsa geçici proje bedelinin belirlenmesinde, önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşmama kuralı uygulanır. Bu sınır geçici işletme projesine ilişkin olduğundan, bütün aidat kararları için genel bir artış tavanı şeklinde yorumlanmamalıdır.

Hesap verme ve denetim — Madde 38–41

Yönetici, maliklere karşı vekil gibi sorumludur; gelir ve giderlerin hesabını yönetim planında belirtilen zamanda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında vermekle yükümlüdür. Hesap denetimi için yönetim planında zaman belirlenmemişse denetim her üç ayda bir yapılır; haklı neden varsa her zaman denetim yapılabilir. Kurul, denetimi maliklerin arasından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir. Banka hareketleri, faturalar, tahsilat kayıtları ve kurul kararları, yönetimin hesap verebilirliği için düzenli tutulmalıdır.

Tadilat, bakım ve yeniliklerde aynı çoğunluk aranmaz — Madde 19 ve 42–45

Bir malikin ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış boya yaptırması için genel olarak bütün maliklerin beşte dördünün yazılı rızası gerekir; mahkemece belirlenen acil onarım ve zorunlu güçlendirme gibi istisnalar vardır. Ortak yerlerin kullanımını iyileştiren faydalı yenilik ve ilavelerde ise sayı ve arsa payı çoğunluğu düzenlenmiştir. Lüks yatırımlar, bağımsız bölüm ilavesi ve önemli tasarruflar farklı şartlara tabidir. Bu nedenle rutin bakım, zorunlu onarım ve proje değişikliği aynı işlem gibi değerlendirilmemeli; gerekli karar ve idari izinler işin niteliğine göre belirlenmelidir.

Site ve toplu yapı yönetiminde dikkat edilecekler — Madde 66–74

Birden fazla blok veya parselden oluşan yerleşimlerde, kanundaki toplu yapı şartlarının bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Blok yönetimi, toplu yapı yönetimi ve temsilciler kurulunun yetkileri aynı değildir. Yalnızca belirli bir yapıya tahsis edilmiş ortak yerlerin giderleri ile bütün toplu yapıya hizmet eden tesislerin giderleri farklı malik gruplarınca karşılanabilir. Bu yüzden Bodrum ve Yalıkavak’taki villa sitelerinde yalnızca “site” adıyla hareket etmek yerine tapu, yerleşim planı ve yönetim planına uygun yetki ve gider dağılımı kurulmalıdır.

Kararlara itiraz ve arabuluculuk — Madde 33

Kurul kararlarının iptali için kanunda kısa süreler öngörülür: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik bakımından karar tarihinden itibaren bir ay; katılmayan malik bakımından öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay. Yokluk veya mutlak butlan hâllerinde süre koşulu aranmaz. Ayrıca 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Başvuru türü, sürelerin hesabı ve arabuluculuğun süreler üzerindeki etkisi somut olaya göre değerlendirilmelidir. Hak kaybına yol açmamak için ilgili belgelerle hukuki destek alınmalıdır.

Kaynaklar ve güncel metin

Madde numaraları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na aittir. Güncel resmî metin için Mevzuat Bilgi Sistemi’ndeki kanun metnine başvurabilirsiniz. Bu rehber hazırlanırken LEXPERA’nın konsolide kanun metni de incelenmiştir. Özellikle işletme projesine ilişkin 2026 değişiklikleri dikkate alınmıştır. Uygulamada kanunun güncel hâli, yönetim planı, tapu kayıtları ve somut kurul kararları birlikte değerlendirilir.